Lessen uit het verleden (Stichting Hoogbouw)

Stichting Hoogbouw is sinds 1984  het kennisinstituut voor bouwers, ontwikkelaars, ontwerpers, beleidsmakers, wethouders, bestuurders en gebruikers. Zij doet onderzoek naar de juiste balans tussen economische, culturele, sociale en ruimtelijke aspecten van hoogbouw in een stad. De kernvraag daarbij is: hoe kan een hoog gebouw een waardevolle bijdrage leveren aan een vitale, duurzame en leefbare omgeving in een stad?

Praktijkonderzoek door Stichting Hoogbouw toont aan dat dezelfde onderwerpen bij hoogbouwprojecten in steden steeds terugkomen. Deze zijn vertaald in een aantal lessen voor succesvolle hoogbouw die belangrijk zijn voor de bebouwing van de Oostkavels in Almere-Stad.

Les 1. Hoogbouw is een kans, geen must
Hoogbouw kan een aanvulling zijn op de lokale kantoren- of appartementenmarkt. Het is echter geen garantie voor stedelijk succes. De keuze voor een toren binnen de  gemeentegrenzen vraagt een heldere afweging ten aanzien van de eigen stedelijke kwaliteiten en ambities.

Eén van de stedelijke kwaliteiten van Almere als groene stad is het uitzicht op het Weerwater. Het dient als voorbeeld voor andere (grote) steden.

8. Almere, 218.096 inwoners
(Beschrijving Stad Almere in top 10 grootste steden, 2022, Promovendum)

Met het “voorlopige” bouwplan voor de Oostkavels gaat dit kwaliteitskenmerk van Almere in de beleving van bewoners verloren. Het rondje Weerwater met het weidse uitzicht wordt op de overgang van Lumièrepark naar de boulevard geblokkeerd door een muur van hoogbouw met openingen waar je doorheen en omheen moet lopen of fietsen. Ook het zicht vanuit de woonwijk op het Weerwater verdwijnt.

Les 2. Hoogbouw is geen wondermiddel voor verdichting
Hoge gebouwen stellen beperkingen aan hun omgeving. Vanwege ontsluiting, bezonning en windhinder heeft een hoog gebouw afstand nodig tot de omgeving.

De afstand tussen bestaande bouw en de hoogbouw in het “voorlopige” bouwplan voor de Oostkavels is minder dan 100 meter (zie kadastrale kaart hiernaast). Lager bouwen is hier effectiever en zorgt voor draagvlak omdat het beduidend minder negatieve effecten heeft voor de woon-/leefomgeving van omwonenden als ‘hoog belanghebbenden’.

Les 3. Voorkom een verkeersinfarct
Torens genereren forse verkeersstromen die de infrastructuur in de omgeving onder druk zetten. Voorkom een verkeersinfarct op omliggende wegen door in een vroeg stadium effecten van de nieuwe verkeersbehoefte te berekenen en de omgeving daarop in te richten.

Eén van de zorgen van de Bewonersgroep ‘Oostkavels Filmwijk’ is dat de bereikbaarheid van het centrum en de Filmwijk door het bouwen van ruim 2500 woningen verslechtert. Nu al wordt de Cinemadreef door de Gemeente beoordeeld als een risicogebied (zie kader hieronder). Met ruim 2500 woningen erbij zal dit niet minder worden.

Het bouwen van ruim 2500 nieuwe woningen zal naar schatting zorgen voor 5000 à 7500 nieuwe bewoners. Om de verkeersdruk op de Cinemadreef niet te laten ‘exploderen’ moet het  autobezit van deze bewoners zo laag mogelijk zijn. Dit kan o.a. door de afstand tussen hoogbouw en het lokale openbaar vervoersaanbod (treinstation) zo klein mogelijk te houden. Bouw daarom niet van hoog naar laag, maar van laag naar hoog richting het spoor.

Les 4. Hoge bomen vangen veel wind
Met name de effecten van valwind rond torens hebben grote invloed op het functioneren van de openbare ruimte in de directe omgeving.

Dit geldt zeker voor de situatie aan het Weerwater/Stadswetering  waar de wind bijna het hele jaar (Windfinder) waait  vanuit westelijke richting. De vraag is dan ook of de omgeving Weerwater/Stadswetering wel ‘hoogbouw-proof’ is. Er kunnen gevaarlijke situaties ontstaan voor fietsers/wandelaars van het Rondje Weerwater door windval.

Ook de windkracht op de balkons van de appartementen aan de James Stewartstraat zal toenemen.  Nu al is er sprake van het vastbinden van balkonmeubilair om te voorkomen dat het bij een krachtige wind tegen deuren/ramen vliegt. Te hoge bouw aan de overkant van de Stadswetering zorgt voor een windtrechter met nog meer windkracht.