Planschade door verandering bestemmingsplan Oostkavels 

Wat is planschade?
Planschade ontstaat meestal door veranderingen in een bestemmingsplan waardoor inkomensschade of vermogensschade ontstaat. Een voorbeeld van vermogensschade is dat de waarde van onze woningen vermindert doordat een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld of doordat afgeweken wordt van het bestemmingsplan. Het indienen van een planschadeclaim is alleen mogelijk vanaf op het moment dat het veranderde bestemmingsplan (= planologisch besluit) onherroepelijk is. Er is dan geen mogelijkheid meer om bezwaar of beroep bij de rechtbank of bij de Raad van State aan te tekenen tegen de verandering in het bestemmingsplan (zie ook Bezwaarschrift op deze site).

In onze zoektocht naar het geldende bestemmingsplan voor de Oostkavels zijn twee verschillende bestemmingsplannen genoemd: uit 1983 en uit 2001. Beide plannen moeten worden bijgesteld.
Na contact met de Gemeente hierover en het controleren van informatie op de site ruimteplannen.nl  gaan we er vooralsnog vanuit dat het Bestemmingsplan 2A uit 1983 als gedeelte van het centrum van Almere-Stad, het ‘vigerend’ bestemmingsplan is voor het gebied van de Oostkavels.

In het plan 2A als gedeelte van het centrum Almere-Stad uit 1983 staat te lezen dat de geldende uit te werken bestemming voor het Oostkavelgebied, te weten recreatiedoeleinden op de plek van de 70 meter hoge torenflat (24 verdiepingen) en de te hoge appartementsgebouwen van 6/7 lagen daar direct naast, niet zonder nader onderzoek kan worden overgenomen in dit bestemmingsplan. Dit houdt in dat het plan uit 1983 nog van toepassing is. Op basis van dit plan, waarbij sprake was en is van een blijvend vrij uitzicht, zijn de appartementen en de huizen aangekocht. De Gemeente zal eerst het bestemmingsplan uit 1983 moeten veranderen alvorens het “voorlopige” bouwplan voor de Oostkavels te kunnen uitvoeren.  Dit biedt mogelijkheden voor het indienen van planschadeclaims door de huidige omwonenden als ‘hoog belanghebbenden’, omdat de afstand tussen bestaande bouw en nieuwbouw minder is dan 100 meter.

Hoeveel wordt vergoed?
In de wet is geregeld dat planschade niet volledig wordt vergoed. Het gaat om een tegemoetkoming in de schade. De eerste 2% van de waarde van uw woning is voor eigen rekening. Dit wordt ‘normaal maatschappelijk risico’ genoemd. In de nieuwe Omgevingswet, die naar verwachting op 1 juli 2023 in werking treedt, wordt dit percentage overigens verhoogd naar 5%. Ook mag de planschade niet op een andere manier al zijn verzekerd.
Belangrijk is dat er een taxatierapport ligt waarin de waarde van uw woning is bepaald. In november 2022 is de waarde van de appartementen James Stewartstraat door verschillende onafhankelijke erkende instanties getaxeerd tussen €400.000 en €430.000 per appartement als nulmeting.

Hoe planschade claimen?
Planschade claimen doen we bij de Gemeente. De procedure hiervoor is geregeld in de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO). We moeten zelf de planschadeclaim indienen, binnen 5 jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. We moeten de claim motiveren (waarom?), de hoogte van de planschade noemen in een geldbedrag (hoeveel?) en de hoogte van dit bedrag onderbouwen (op basis waarvan?).
Verder is goed om te weten dat we vooraf een bedrag moeten betalen voor het in behandeling nemen van de planschadeclaim. Dit wordt het zogenaamde ‘drempelbedrag’ genoemd. In de WRO is vastgelegd dat dit €300 bedraagt. De Gemeenteraad kan dit bedrag maximaal met 2/3 deel verhogen (tot €500) of verlagen (tot €100). Als geheel of gedeeltelijk positief wordt beslist op uw  planschadeclaim, dan wordt dit bedrag aan ons teruggegeven.

Wat is de procedure?
Zodra we de planschadeclaim bij de Gemeente hebben ingediend en het drempelbedrag van €300 (tarief 2022 in Almere) hebben betaald, vraagt het college van burgemeester en wethouders meestal advies over onze aanvraag bij een onafhankelijk adviesbureau. In de Planschadeverordening 2008 van de Gemeente Almere (geldig tot 30-06-2022?) vinden we wettelijke informatie over planschadeclaim.

Een planschadeprocedure duurt gemiddeld een jaar tot anderhalf jaar. Als we het niet eens zijn met het uiteindelijke besluit, kunnen we bezwaar en eventueel (hoger) beroep aantekenen.
Als planschade wordt toegekend, dan krijgen we een rentevergoeding over het planschadebedrag vanaf het moment dat we de aanvraag hebben ingediend, tot het moment van uitbetalen.

Belangrijk voor het toekennen van de claim is ook het moment waarop de eigen woning is gekocht en wat toen bekend was over wat er gebouwd zou gaan worden. In het geval van het bouwplan voor ruim 2500 woningen op de Oostkavels: dit grote aantal woningen met de hoge torenflat van 70 meter aan het Weerwater en de (te) hoge appartementsgebouwen direct ernaast aan de Stadswetering waren niet  te voorzien.